Facts & Figures zur Modernisierung im Rhön-/Spessartring

Hier finden Sie Informationen und aktuelle Themen zur Modernisierung

Warum wird modernisiert?

100 Jahre nach seiner Errichtung bedurfte das in den 1920er Jahren von August Buxbaum entworfene und erbaute Gebäude-Ensemble im Rhön-/Spessartring einer gründlichen Überarbeitung. Die bauverein AG entschied sich für eine Modernisierung, da Instandhaltungsmaßnahmen nicht ausgereicht hätten, Gebäude dieses Baujahrs in ordentlichem Zustand zu erhalten. Mit der Modernisierung der unter Denkmalschutz stehenden Gebäude trägt die bauverein AG außerdem maßgeblich zur Verbesserung des Stadtbildes bei.

Was wird gemacht?

Die in Abschnitte unterteilte Modernisierung (s. Übersichtsplan) startete 2017 und soll bis 2020 dauern. Modernisiert werden rund 50 Gebäude. Die bauverein AG investiert dafür 50 Mio. Euro. Bei der Modernisierung wird eng mit dem Denkmalschutz zusammengearbeitet. Es werden Dächer gedämmt und neu eingedeckt, Fenster und Klappläden erneuert, Hauseingangs- und Wohnungstüren sowie Briefkasten- und Klingelanlagen ausgetauscht, Außenanlagen und Treppenhäuser überarbeitet und die Kellerdecken gedämmt. Danach erhalten die Häuser einen Fassadenanstrich, der an die in der Entstehungszeit genutzte Originalfarbe angelehnt ist. Die modernisierten Gebäude werden zudem sukzessive an das Fernwärmenetz der Stadt angeschlossen.

Warum werden modernisierungsbedingte Kosten auf die Miete umgelegt?

Grundsätzlich wird bei Sanierungen zwischen Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen unterschieden. Die Instandhaltung dient der Erhaltung des Gebäudes oder des bisherigen Standards. Eine Modernisierung hingegen stellt eine Wertverbesserung oder eine Heranführung des Wohnobjekts an aktuellere Standards dar. Für die Maßnahmenteile, die einer Modernisierung zugerechnet werden können, hat der Vermieter die Möglichkeit, im Anschluss an eine Modernisierung eine Modernisierungsumlage zu erheben (§ 559 Abs. 1 BGB). Die Höhe dieser Umlage war bis Ende 2018 gesetzlich auf maximal 11 % der Modernisierungskosten begrenzt. Seit 01.01.2019 hat der Gesetzgeber die Grenze auf 8 % reduziert.

Wie hoch ist die modernisierungsbedingte Umlage?

Für das Ensemble im Rhön-/Spessartring hat die bauverein AG darüber hinaus die Umlage auf maximal 1,50 € pro m² beschränkt. Die angewandte Umlage ist dadurch teilweise deutlich geringer, als es die gesetzlichen Möglichkeiten zulassen würden. Die bauverein AG möchte hierdurch die Belastungen für die Kunden so gering wie möglich halten.

Wo lagen die Mieten vor der Modernisierung – wo liegen Sie danach?

Im Rhön-/Spessartring lagen die Mieten vor Beginn der Modernisierungsarbeiten im Durchschnitt bei 7,24 € pro m². Das Gros der Wohnungen wurde dabei zu Preisen zwischen 6,01 € pro m² und 8,00 € pro m² vermietet. Daneben gab es Wohnungen im Bereich von 4,01 € pro m² bis 6,00 € pro m² sowie auch im Bereich von 8,01 € pro m² und 10 € pro m². Betrachtet man die zu erwartende Preisentwicklung für die Bestandsmieter, so wird der Großteil der Mieten nach Abschluss der Modernisierung im Bereich zwischen 8,01 € pro m² und 10 € pro m² liegen. Die Durchschnittsmiete der Bestandsmieter wird dann voraussichtlich mit 8,67 € pro m² zu beziffern sein und sich damit im mittleren Bereich des Darmstädter Mietspiegels bewegen.

Abgrenzung Modernisierung und Instandhaltung

Die bauverein AG legt modernisierungsbedingte Kosten entsprechend den gesetzlichen Bestimmungen um. Die Aufschlüsselung erfolgte nach Modernisierungs- und lnstandhaltungsanteil. Für die Mieterhöhungen wird nur der Modernisierungsanteil (ca. 23%) berücksichtigt. Die Instandhaltungskosten (ca. 77%) trägt die bauverein AG.

Wie werden / wurden die Mieter informiert?

Jeder Mieter wurde drei Monate vor Beginn der Maßnahme in der von ihm bewohnten Liegenschaft über deren Umfang, den Ablauf sowie die folgende Mieterhöhung informiert. Dazu wurden Informationsveranstaltungen angeboten. Die Kundenbetreuerinnen und -betreuer der bauverein AG bieten zudem wöchentliche Sprechstunden vor Ort an. Darüber hinaus gibt es einen sogenannten „Kummerkasten“ sowie eine Mailadresse (rhoenring-spessartring@bauvereinag.de), über den Mieterinnen und Mieter ihre Anliegen kommunizieren können. Zwischen Dezember 2017 und September 2018 fanden außerdem regelmäßig Gespräche mit Vertreterinnen und Vertretern der „Mieterinitiative Rhönring“ statt.

Umgang mit „Härtefällen“

Im Rhön- und Spessartring ist – rein rechtlich betrachtet – kein Härtefalleinwand  gegeben. So ist die Berufung auf finanzielle Härtegründe nach § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB gemäß § 559 Abs. 4 Satz 2 Ziff. 1 und 2 BGB gesetzlich ausgeschlossen, wenn die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wird, der allgemein üblich ist oder die Modernisierungsmaßnahme aufgrund von Umständen durchgeführt wurde, die der Vermieter nicht zu vertreten hatte. Dort, wo sich Mieterinnen und Mieter dennoch  Sorgen machen, eine höhere Miete langfristig nicht mehr bezahlen zu können, ist die bauverein AG bestrebt, individuell tragfähige Lösungen zu finden. Hierbei arbeitet das unternehmenseigene Sozialmanagement eng mit städtischen Ämtern zusammen.

Gentrifizierung & Verdrängung

Die bauverein AG weiß um den Wert einer vielfältigen, bunt gemischten und stabilen Nachbarschaft. Als in Darmstadt verwurzeltes Unternehmen ist sich der kommunale Immobiliendienstleister zudem seines sozialen Auftrags bewusst. Es liegt daher nicht im Interesse der bauverein AG, dass Mieter, insbesondere langjährige, ihre Wohnung verlassen müssen, weil sie sich die neue Miete nach einer Modernisierung nicht mehr leisten können. Dort, wo es Einwände oder Bedenken hinsichtlich der Maßnahme gab, ist das Unternehmen auf Mieter zugegangen und hat das Gespräch gesucht. In einigen Fällen wurden gemeinsam mit Mieterinnen und Mietern passende Lösungen gefunden. 

Fernwärmeanschluss – warum?

Zwar ist Fernwärme aktuell die teuerste Energieversorgung. Allerdings ist damit zu rechnen, dass die Preise für Gas und Öl in den kommenden Jahren deutlich stärker ansteigen werden. Auch stehen den leicht erhöhten Kosten die durchgeführten Maßnahmen zur Verbesserung des Wärmeschutzes gegenüber (Dach- und Kellerdeckendämmung, Austausch Fenster und Türen). Ein wesentlicher Vorteil der Umstellung auf Fernwärme ist die hohe Einsparung an Primärenergie und klimaschädlichen CO2-Emissionen. Der Anschluss der Gebäude an das Fernwärmenetz der Stadt Darmstadt stellt somit einen wichtigen Beitrag zur Erreichung der Klimaschutzziele der Stadt Darmstadt dar.

Loggien

Nach Protesten von Mietern gegen eine Wiederöffnung verschlossener Loggien entschloss sich die bauverein AG Ende 2017, auf die Mieter zuzugehen und für alle noch folgenden Objekte auf eine Öffnung der Freisitze zu verzichten. Hierzu wurden Gespräche mit jedem Mieter geführt. Dort, wo man Loggien im Einvernehmen mit den Mietern geöffnet hat, wurden Bäder, die z. T. in die Loggien integriert waren, auf Kosten der bauverein AG in die Wohnung verlegt. Die Mieter erhielten damit neuwertige Bäder.

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